მიწათსარგებლობის გეგმისა და ზონირების ზეგავლენა უძრავი ქონების ღირებულებაზე

უძრავ ქონებაში ინვესტირების დროს, ცოდნა იმისა თუ რა ზეგავლენას ახდენს ქონების ფასზე ადგილობრივი ზონირება და მიწათსარგებლობის გეგმა ძალიან  მნიშვნელოვანი საკითხია. ეს გეგმები იმის გარდა რომ  ადგენს ქონების სწორად გამოყენების კრიტერიუმებს, ასევე დიდი ზეგავლენა გააჩნიათ ქონების საბაზრო ღირებულებაზე. უძრავი ქონების შეძენით დაინტერესებული პირისთვის კი ამ გეგმების და რეგულაციების ცოდნა მნიშვნელოვანია რომ სწორი გადაწყვეტილებები მიიღონ და სწორად აითვისონ საინვესტიციო შესაძლებლობები.

რა არის ზონირება და მიწათსარგებლობის რეგულაციები

ზონირება არის ქალაქის არქიტექტურის სამსახურის მიერ დადგენილი სპეციალური განკარგულება, რომელიც განსაზღვრავს  თუ როგორ შეიძლება გამოვიყენოთ აღნიშნულ ტერიტორებზე არსებული ქონება. ეს დადგენილება ურბანული დაგეგმარების ერთერთი გადამწყვეტი  კომპონენტია, რომელიც გავლენას ახდენს ქალაქის ხასიათზე. მიწათსარგებლობის რეგულაციის გეგმა კი  მოიცავს წესების უფრო ფართო კრებულს, რომელიც ზედამხედველობას უწევს მიწის განვითარებასა და გამოყენებას, ეს დოკუმენტი უფრო ფართო კატეგორიებს მოიცავს, როგორციაა ზონირება, გარმეოსდაცვა, ისტორიულ-კულტურული მემკვიდრეობის დაცვა, კომუნიკაციების სწორი გეგმარება, შეზღდული ზონების იდენტიფიცირება და ა.შ და ჯამში წარმოადგენს ქალაქის განვითარების გეგმას.

დედაქალაქის ფუნქციური ზონირება და მათი რეგლამენტები

1. ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა (ლსზ) წარმოადგენს თბილისის (ადმინისტრაციულ)  საზღვრებში არსებული ბუნებრივი ლანდშაფტის ან ფასეული ხელოვნური ლანდშაფტის ტერიტორიას, სადაც შესაძლებელია მისი ფუნქციონირებისათვის უზრუნველსაყოფი შენობა-ნაგებობების განთავსება კანონმდებლობის შესაბამისად;

 2. სატყეო ზონა - ქალაქ თბილისის საზღვრებში არსებული სახელმწიფო ტყისა  და სახელმწიფო ტყის ფონდის ტერიტორია,  სადაც დაუშვებელია ყოველგვარი მშენებლობა;

3. სასოფლო-სამეურნეო ზონა (სოფზ) წარმოადგენს თბილისის (ადმინისტრაციულ) საზღვრებში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო ტერიტორიებს, სადაც შესაძლებელია მისი ფუნქციონირების უზრუნველსაყოფი დამხმარე შენობა-ნაგებობების განთავსება კანონმდებლობის შესაბამისად.

4. სარეკრეაციო ზონა 1 (რზ-1) წარმოადგენს სარეკრეაციო ზონას, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს გამწვანებულ ტერიტორიას (მაგ: ბაღი, ბულვარი, სკვერი, გაზონი და სხვა). აღნიშნულ ზონაში დაუშვებელია ყოველგვარი მშენებლობა, გარდა:  ა) განათების;  ბ) სარწყავი სისტემის;  გ) სარეკლამო ბილბორდის;  დ) დეკორატიული გაფორმების ობიექტის.

5. სარეკრეაციო ზონა 2 (რზ-2)  წარმოადგენს სარეკრეაციო ზონას, რომელიც მდებარეობს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს გამწვანებულ ტერიტორიას (მაგ: პარკი, ბაღი, ბულვარი, სკვერი, გაზონი), ღია სათამაშო მოედნებს და მსგავსი ტიპის სხვა ტერიტორიებს, სადაც  ასევე დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები.    მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) -  0,2.

6. სარეკრეაციო ზონა-3 (რზ-3) წარმოადგენს ზონას, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში, სადაც დასაშვებია დასასვენებელი, სამკურნალო, სპორტული და გასართობი დანიშნულების შენობა-ნაგებობების განთავსება. ასევე დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრულიძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები.ზონისათვის  განაშენიანების რეგულირების გეგმის შესაბამისად დგინდება:     ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0.3;      ბ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი (კ-3) - 0,5;     გ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი (კ-2) -1,0.

7.  სპეციალური ზონა 1 - (სპეცზ-1) წარმოადგენს ზონას, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული  ტერიტორიების საზღვრებში ან საზღვრებს გარეთ, სადაც დასაშვებია სასწავლო, სამედიცინოკომპლექსების, სამეცნიერო-კვლევითი, სამეცნიერო-საწარმოო დაწესებულებების, აგრეთვე,საქალაქო ინფრასტრუქტურის მომსახურებისა და სასაწყობო ობიექტების განთავსება.

8.  სპეციალური ზონა 2 - (სპეცზ-2)  წარმოადგენს სასაფლაოებისთვის  განკუთვნილ ტერიტორიებს.

9.  საცხოვრებელი ზონა 1 (სზ-1): ა) შესაძლებელია, არსებობდეს მხოლოდ სასოფლო-სააგარაკო განაშენიანების ტერიტორიაზე; ბ) განაშენიანების დომინირებული სახეობაა ერთბინიანი საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების  დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალურინებართვით დაშვებული სახეობები; გ) კოეფიციენტები:  გ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0,5;  გ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის  მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) - 0,8; გ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,3.

10.  საცხოვრებელი ზონა 2 (სზ-2):   ა) განაშენიანების დომინირებული სახეობაა ერთბინიანი საცხოვრებელი სახლები. ასევედასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალურინებართვით დაშვებული სახეობები;   ბ) კოეფიციენტები:     ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0,5;     ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური  კოეფიციენტი (კ-2) - 0,8 ;    ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,25.

11.  საცხოვრებელი ზონა 3 (სზ-3):    ა) დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადიდა სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;     ბ) კოეფიციენტები:      ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0,5 ;     ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის  მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) - 1,5;     ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,2.

12.   საცხოვრებელი ზონა 4 (სზ-4): ა) მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია საზოგადოებრივი დანიშნულების ობიექტების არსებობაკანონმდებლობის შესაბამისად, მათ შორის, სამეზობლო თმენის პრინციპების დაცვით; ბ) მიწის ნაკვეთის მაქსიმალური ფართობი - 300 მ2; გ) მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების მაქსიმალური სიმაღლე  განისაზღვრება, არა უმეტეს, სამისართულით; დ) კოეფიციენტები:  დ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0.7;  დ.ბ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,1.

13.   საცხოვრებელი ზონა 5 (სზ-5):    ა) საშუალო ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადიდა სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;   ბ) კოეფიციენტები:    ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) -  0.5;    ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური  კოეფიციენტი (კ-2) - 2,1;   ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,1.

14.  საცხოვრებელი ზონა 6 (სზ-6):     ა) მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადიდა სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;     ბ) კოეფიციენტები:      ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0.5;     ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) - 2,5;     ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,1.

15. სატრანსპორტო ზონა 1 (ტრ-1)  წარმოადგენს სატრანსპორტო ზონას, რომელიც მდებარეობსადმინისტრაციულ საზღვრებში და მოიცავს არსებულ და საპროექტო (პერსპექტიულ) ქუჩებს, გზებს, მოედნებს, გზატკეცილებს, ხიდებს, გზაგამტარებს, დროებით ავტოსადგომებს, სარკინიგზო ხაზებს(გასხვისების ზოლის ჩათვლით),  მეტროპოლიტენის მიწისზედა ხაზებს, ტრამვაის ხაზებს(ჩამონათვალის ფარგლებში: ტროტუარებს, ქუჩის მომიჯნავე გამწვანებულ ზოლებს, უსაფრთხოებისკუნძულებს, გამწვანებულ გზაგამყოფებს, ტროტუარის მიმდებარე გაზონს, ზღუდარებს, დროებითჯიხურებს).

16. სატრანსპორტო ზონა 2 (ტრ-2)  წარმოადგენს სატრანსპორტო ზონას, რომელიც მდებარეობსგანაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს არსებულ და საპროექტო (პერსპექტიულ) ავტოსადგომებს, ავტოგასამართ სადგურებს, გზატკეცილების გასხვისების ზოლებს, სადგურებს (მათშორის აეროსადგურები, საზღვაო სადგურები, ავტოსადგურები, რკინიგზის სადგურები) დასატრანსპორტო მომსახურების უზრუნველმყოფ სხვა საზოგადოებრივ სამყოფებს,სათავსებსკანონმდებლობის შესაბამისად.

17. სატრანსპორტო ზონა 3 (ტრ-3)  წარმოადგენს სატრანსპორტო ზონას, რომელიც მდებარეობსგანაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ და მოიცავს არსებულ და საპროექტო(პერსპექტიულ) ავტოსადგომებს, ავტოგასამართ სადგურებს, გზატკეცილების გასხვისების ზოლებს, სადგურებს (მათ შორის აეროსადგურები, საზღვაო სადგურები, ავტოსადგურები, რკინიგზისსადგურები) და სატრანსპორტო მომსახურების უზრუნველსაყოფ სხვა საზოგადოებრივსამყოფებს,სათავსებს კანონმდებლობის შესაბამისად

18. საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 1 (სსზ-1):  ა) საშუალო ინტენსივობის საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა, მათ შორის კარკასი, განაშენიანებისდომინირებული სახეობის გარეშე (შერეული ზონა); ბ) კოეფიციენტები:  ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0,7;  ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის   განაშენიანების   ინტენსივობის  მაქსიმალური  კოეფიციენტი (კ-2) - 3,5;  ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,1; გ) შესაძლებელია,  აგრეთვე, ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალურიზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობების არსებობა არა უმეტესს 60%-ისა. 

19. საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2 (სსზ-2):  ა) განაშენიანების მაღალი ინტენსივობის ზონა, მათ შორის, კარკასი,  სადაც დომინირებულისახეობაა  ობიექტები  საზოგადოებრივი დანიშნულების ფუნქციებით;  ბ) კოეფიციენტები:  ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0,7; ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) - 4,6; ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3)-  0,1;    გ) შესაძლებელია საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონის ფუნქციონირებისათვის უზრუნველსაყოფისაცხოვრებელი შენობების, სამყოფების, როგორც არადომინირებული სახეობის (25%-მდე), აგრეთვე,ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვითდაშვებული სახეობების არსებობა.

20. საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 3 (სსზ-3): ა) განაშენიანების მაღალი ინტენსივობის ზონა, სადაც დომინირებული სახეობაა  საზოგადოებრივიდანიშნულების ობიექტები; გ) მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების მაქსიმალური სიმაღლე 15 მეტრი; დ) კოეფიციენტები:  დ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) - 0.7;  დ.ბ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) - 0,1.

21.  სამრეწველო ზონა 1 (ს-1):  ა) სამრეწველო ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა  სამრეწველო ობიექტები,რომლებშიც არ მიმდინარეობს გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობისათვის სახიფათო, მავნესაწარმოო პროცესები; ბ) შესაძლებელია სამრეწველო ზონა 1 (ს-1)-ის ფუნქციონირებისათვის უზრუნველსაყოფისაზოგადოებრივი შენობების, სამყოფების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად.

22. სამრეწველო ზონა 2 (ს-2) წარმოადგენს ზონას, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა სამრეწველო ობიექტები, რომლებშიც მიმდინარეობს გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობისათვისსახიფათო, მავნე საწარმოო პროცესები. ამ ზონას ასევე მიეკუთვნება ნაგავსაყრელის ტერიტორიები.

23. სანიტარიული ზონა(სანზ), როგორც წესი,  გამწვანებული ტერიტორიების ზონაა, რომელიც იცავსსხვა ზონა(ებ)ს მავნე ზემოქმედებისაგან და ამასთანავე, აქვს გარემოს გამაჯანსაღებელი ფუნქცია. 

24. სამხედრო დანიშნულების ზონა 1 (სდზ-1) წარმოადგენს სამხედრო დანიშნულების ტერიტორიას, სადაც განთავსებულია სამხედრო დანიშნულების შენობა-ნაგებობები.

25. სამხედრო დანიშნულების ზონა 2 (სდზ-2) წარმოადგენს სამხედრო დანიშნულების ტერიტორიას, სადაც განთავსებულია საწვრთნელი პოლიგონი.

რა არის განაშენიანების კოეფიციეტნი და როგორ ითვლება ზონების მიხედვით

თითქმის ყველა ზონას გააჩნია განაშენიანების ინდივიდუალური  კოეფიციენტი, თითეული ობიექტისთვის ეს კოეფიციენტი სამი კომპონენტისგან შედგება.

1.     მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტი (კ1)

2.     მიწის ნაკვეთის ინტენსივობის კოეფიციენტი(კ2)

3.     მიწის ნკავეთის გამწვანების კოეფიციეტნი(კ3)

თუ მიწის ნკავეთის განაშენიანების კოეფიციენტი გვაძლევს ინფორმაციას იმაზე თუ რამხელა მიწის ათვისება შეგვიძლია, ინტენსივობის კოეფიციენტი- შენობის მოცულობის კოეფიციეტია( სართულიანობის). ხოლო გამწვანების კოეფიციეტნი გამწვანებული ტერიტორიის ფართობს განსაზღვრავს.

ზონირების და მიწათსარგებლობის ზეგავლენა უძრავი ქონების ბაზარზე

ქონების ფასები და მოთხოვნის ტენდენციები მჭიდროდ არის დაკავშირებული ზონირებისა და მიწათსარგებლობის რეგულაციებთან. ეს დადგენილებები და წესები ზეგავლენას ახდენენ ქონების ხელმისაწვდომობაზე და რაოდენობაზე, რაც გავლენას ახდენს მათ საბაზრო ღირებულებაზე. მაგალითისთვის რაიონში საცხოვრებელი ზონების შეზღუდულმა რაოდენობამ და შემცირებულმა მიწოდებამ  შეიძლება გამოიწვიოს საცხოვრებელ ქონების ფასებზე ზრდა. ხოლო რაიონში სადაც უფრო ზონირების და მიწათსარგებლობის  მისაღები პოლიტიკაა და საცხოვრებელი მიწის ნკავეთების მიწოდება ჭარბია შესაძლებელია უძრავ ქონებაზე ფასის შემცირება. ასევე უძრავი ქონების ღირებულებაზე დიდ როლს ასრულებს განაშენიანების კოეფიციეტი, დაგეგმილი იმფრასტრუქტურული სამუშაოები და ა.შ.

შემფასებლის როლი

შემფასებლები საკუთრების შედარებისას ითვალისწინებენ როგორც ზონირებას, ასევე მიწათსარგებლობის უფრო ფართო რეგულაციებს. ანალოგიურად ზონირებული საკუთრების გაყიდვების შესწავლით და მიწათსარგებლობის რეგულაციების გავლენის გათვალისწინებით, შემფასებლები ადგენენ საბაზრო ღირებულებას, რომელიც ასახავს იმ სამართლებრივ შეზღუდვებს და შესაძლებლობებს რაც გააჩია შესაფასებელ ობიექტს.

ასევე შემფასებლები დაგეხმარებიან გაარკვიოთ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული განვითარების შეზღუდული პირობები, ინფორმაცია მარეგულირებელ ცვლიებებზე და ა.შ.

დამატებითი ინფორმაციისთვის გვეწვიეთ