მსოფლიოში მრავლად არის იმის მაგალითები, თუ როგორ გავლენას ახდენს სწორად დაგეგმილი საგზაო ინფრასტრუქტურა ეკონომიკასა და, მათ შორის, უძრავი ქონების ბაზრის განივთარებაზე. თუმცა ასეთი ამოცანის სწორად დაგეგმვასა და შესრულებას ახლავს სხვადასხვა ტიპის გამოწვევები, მაგალითად, გზის უსაფრთხოება, დაბინძურების მაჩვენებლები და კონკრეტულ ლოკაციებზე მაღალ გამტარიანი გზის მშენებლობის საჭიროება.
ჩვენს ქვეყანაში ბოლო რამდენიმე ათწლეულია, აქტიურად ვითარდება საგზაო ინფრასტრუქტურა. შესრულებულმა ინფრასტრუქტურულმა პროექტებმა ბევრი სარგებელი მოუტანა ქვეყნის ეკონომიკასა და მაცხოვრებლებს.
ამჟამად აქტიურად მიმდინარეობს დასავლეთ საქათველოში საგზაო ინფრასტრუქტურის მოწყობა, რაც, სავარუადოდ, გავლენას მოახდენს აქ არსებულ უძრავი ქონების ბაზარზე.
შევეცადეთ სხვა ქვეყნების მაგალითების მოძიებით გაგვერკვია, რამდენად სწორ, რამხელა და რა ტიპის გავლენას მოახდენს ეს საგზაო მშენებლობა.
შეფასების კრიტერიუმები
შევეცადეთ მოგვეძიებინა ყველა ის კრიტერიუმი, რომელიც უძრავი ქონების ბაზრისთვის საგზაო პროექტის ავკარგინაობის განვსაზღვრის შესაძლებლობას გვაძლევს.
· შემცირებული მიღწევადობის დრო მუნიციპლაიტეტებიში;
· გზის უსაფრთხოება;
· გამონაბოლქვითა და ხმაურით დაბინძურების შედეგები;
· საჭიროება საგზაო პროექტის კონკრეტულ ლოკაციებზე;
შესაძლოა, კონკრეტულ ლოკაციაზე საგზაო ინფრასტრუქტურულმა პროექტმა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გამოიწვიოს ფასების კლება, ამავდროულად ინდუსტრიულ და საწარმოო ქონებაზე გამოიწივიოს ფასების მატება. სწორედ ამიტომ ასეთი გზები, პირველ რიგში, ზონირების მნიშვნელოვან კომპონენტს წარმორადგენს და მათი შეფასებისთვის ჰოლისტიკური მიდგომაა საჭირო.
უძრავი ქონების ბაზარი დასავლეთ საქართველოში
ორ ათეულ წელზე ნაკლები დრო გავიდა, რაც დასავლეთ საქართველოში შედარებით დარეგულირდა უძრავი ქონების ბაზარი და შეიძინა მეტი ღირებულება. ამ მოვლენის ერთერთი ფაქტორი ეკონომიკის ზრდასთან ერთად, რათქმა უნდა იყო სწრაფად მზარდი საბაკო-საფინანსო სექტორი. ამ წლებში მრავლად გაცემულმა უზრუნველყოფილმა სესხებმა ქონებას შესძინა უფრო მეტი ღირებულება და ბაზრის განვითარებასაც შეუწყო ხელი.
დასავლეთ საქართელოს ეკონომიკური ცენტრები: ბათუმი, ქუთაისი, ზუგდიდი დიდმა საგზაო ინფრასტრუქტურულმა პროექტებმა კიდევ უფრო დაუახლოვა ერთმანეთსა და თბილისს. ამ ფაქტმა კი შესაძლებელი გახადა, გაუმჯობესებულიყო ეკონომიკური კავშირი ცენტრებს შორის და გაეზარდა ფასები ცენტრებსშორის ზონებში როგორც საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, ისე სხვა დანიშნულების უძრავ ქონებაზეც.
სხვა ქვეყნის მაგალითზე
2015 წლის კვლევაში სახელწოდებით „The effects of highway development on housing price”, რომელიც ნიდერლანდების ორ განსხვავებულ სექტორში განხორციელდა, ერთდროულად შეფასებულია თუ რა გავლენა იქონია უძრავი ქონების ფასებზე ამ ორი სხვადასხვა გზის მშენებლობამ ამ ორ სექტორში. შეფასების მეთოდად შეარჩიეს განმეორებითი გაყიდვების მოდელის სამი სხვადასხვა ვერსია და შედეგები შეწონეს. ამ მეთოდის გმაოყენებით დათვალეს ასევე თუ რა ნეგატიური გავლენა მოახდიანა უძრავი ქონების ფასზე გზიდან გამოწვეულმა ხმაურის და ჰაერის დაბინძურებამ. ფასების ინდექსის გამოსათვლელად აიღეს სამი საკნტროლო პერიოდი: ერთი პროექტის დაწყებამდე, პროექტის მიმდინარეობის პერიოდი და დასრულების შემდგომი პერიოდი. კველვაში 438 000 ტრანზაქცია გმაოიყენეს.
კვლევის შედეგები, როგორც მოსალოდნელი იყო, უფრო დადებითი გამოდგა და მის სარწმუნოობაზე მიუთითებდა კოეფიციენტებისა და სტატისტიკური მონაცემების ერთმანეთთან სიახლოვეც. ორივე მაგისტრალის შესახებ ინფორმაციის დამუშავების შედეგად აღმოჩნდა, რომ მიმდებარე საცხოვლრებელ ზონაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების 2.5-4.3 %-ით გაიზარდა. უფრო მეტიც, ფასები 5 %-ით გაიზარდა ავტობანის მშენებლობის პერიოდში. ეს აღმოჩენა ემთხვევა იმ ვარაუდს, რომ ავტობანის მშენებლობა უფრო მეტად დადებითად აისახება გარშემო არსებულ უძრავ ქონებაზე, ხოლო ის ფაქტი, რომ უძრავი ქონების ფასები ავტობანის მშენებლობის დროს უფრო გაიზარდა და დასრულების შემდგომ ფასების ზრდა შემცირდა, იმას მიუთითებს, რომ მოსახლეობას ამ პოზიტიური ცვლილების მიმართ მაღალი მოლოდინი გააჩნდა. თუმცაღა პროექტის დასრულების შემდგომ ტრაფიკის გაზრდამ, საგზაო დაბინძურებამ და ხმაურმა უძრავი ქონების ფასზე შედარებით უარყოფითი გავლენა მოახდინა.
საგულისხმოა ის ფაქტი, რომ A ავტომაგისტრალის გარშემო უძრავი ქონების ფასმა მოლოდინები გაამართლა და ავტომაგისტრალის დასრულებამდე ტერიტორიაზე 9 %-ით გაიზარდა ფასები, დასრულების შემდგომ კი - 4.9 -6.7 %-ით, ხოლო B ავტობანის გარშემო უძრავი ქონების ფასები უცვლელი დარჩა, მეტიც, ავტობანის დასრულებამდე 4 %-ით დაიკლო ფასებმა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე.
ამ შედეგების შესაძლო ახსნა არის ის, რომ ამ გზის გარშემო დასახლებული მუნიციპლაიტეტები ისედაც შედარებით მარტივად მიღწევად ადგილებზე იყო ლოკალიზებული. თუ A ავტობანის მშენებლობამ მიღწევადობა მუნიციპლაიტეტებში 5,9-10,9 %-მდე გაზარდა, B ავტბანის შემთხვევაში მხოლოდ 2,5%-ს შეადგენდა. ამიტომ ადგილობირვებისთვის ეს პოზიტიური ცვლილება იმაზე ნაკლები გამოდგა, ვიდრე ცვლილება ტრაფიკის, ხმაურისა და ჰაერის დაბინძურებისა.
რა ხდება ჩვენთან
საქართველოს საავტომობილო გზების დეპარტამენტის გვერდზე მოპოვებული ინფორმაციის თანახმად 2018 წლიდან 2024 წლის ჩათვლით 15 საავტომობილო გზის მშენებლობა მიმდიანრეობს, ხოლო 17 საავტომობილო გზა არის დასრულებული, დაგეგმილი კი მხოლოდ 9 საავტომობილო გზაა. მათივე ინფორმაციის საფუძველზე ამ გზების მშენებლობის ძირითადი დონორი კომპანიებია: ევროპის საინვესტივიო ბანკი, აზიის განვითარების ბანკი, მსოფლიო ბანკი, ევროპის რეკონსტრუქციისა და განვითარების ბანკი და ა.შ. მიმდინარე და დაგეგმილ პორექტებზე ამ რუქიდან შეგიძლიათ მიიღოთ ინფორმაცია: https://www.google.com/maps/d/u/0/viewer?mid=1MZ-4ymRhmbNKxOZFOWFZfkkdBoY&femb=1&ll=41.9473472477587%2C43.77047636611329&z=8
იმ ეფექტის დასანახად, რომელიც უძრავი ქონების ფასებზე უნდა ასახულიყო, საგზაო ინფრასტრუქტურული პროექტების შედეგად, ჩვენი საინფორმაციო ბაზის სიმწირის და ნაკლებსანდოობის გამო შედარებით გართულებულია. განმეორებითი გაყიდვების ფასის ცვლილების ფაქტორებში გასათვალსწინებელია ასევე საქართველოს მასშტაბით ბოლო წლებში სწრაფად გაზრდილი უძრავი ქონების ფასები, რომლისი უმთავრესი მიზეზიც არის რეგიონში გამოწვეული პოლიტიკური ცვლილებები. და მიანც, თუ გაინტერესებთ დაწვრილებითი და პროფესიული რჩევები, დღეისათვის ქვეყნის რომელ ნაწილში უფრო მომგებიანი იქნებოდა კაპიტალდაბანდება, ან გსურთ ქონების საინვესტიციო ღირებულების შეფასება, მოგვმართეთ აქ https://www.base2023.com/
რესურსი:
Comments