top of page

მიწის ნაკვეთის შეფასება და შეფასების 6 მეთოდი


მიწის ნაკვეთის შეფასება

მიწის ნაკვეთის შეფასება არც ისე მარტივი საკითხია როგორც ერთი შეხედვით ჩანს. იმ შემთხვევაში თუ მიწის ნაკვეთი განაშენიანებულია, მიწის ნაკვეთის ფართობი დიდია, მიწის ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული  ან უბრალოდ არ არსებობს მოანაცემები მიწის ღირებულებაზე, საჭიროა სხვადასხვა შეფასების მეთოდების გამოყენება რომლეზეც ქვემოთ ვისაუბრებთ.


1.     საბაზრო მეთოდი


ეს მიდგომა დაფუძნებულია ანალოგიური ბაზარზე გამოტანილი ან უკვე გაყიდული მიწის ნაკვეთების ფასების შედარებაზე შეფასებელ მიწის ნაკვეთთან მიმართებაში. მიდგომა ყველაზე პოპულარულია  მიწის ნაკვეთის შეფასების დროს, ფუძემდებელი პრინციპი კი ჩანაცვლების პრინციპია, რაც გულისხმობს რომ ბაზარზე მყიდველი არ გადაიხდის კონკრეტულ ობიექტში იმაზე მეტს, რაც ღირს იგივე ტიპის და სარგებლიანობის მქონე ანალოგიური მიწის ნაკვეთი.

მეთოდის გამოყენების პროცესი  კი გულისხმობს ანალოგიური ობიექტების მოძებნას, მონაცემების გადამოწმებას და შედარებას შესაფასებელ მიწის ნაკვეთთან შედარების ელემენტების გათვალისწინებით.


 

2.     ქვედანაყოფების განვითარების მეთოდი.

 

მიწის ამ მეთოდით შეფასება ხდება მაშინ როდესაც მიწის ნაკვეთი დიდია და მისი საუკეთესო გამოყენებაა მისი მცირე ზომის მიწის ნაკვეთებად დაყოფა და შემდგომი გაყიდვის პროექტირებაა. ამისთვის საჭიროა ინდივიდუალური ნაკვეთის ზომების გაანგარიშება, ასევე ინფრასტრუქტურისათვის ფართობის განგარიშება, ათვისების ხანგრძლივობის  შეფასება და გრაფიკის შედგენა, ხარჯების შეფასება, საბაზრო მეთოდის გამოყენება თითეული ნაკვეთისთვის(ღირებულების განსაზღვრა), შემდგომში წმინდა შემოსავლის და დისკონტირების განაკვეთის გამოანგარიშება და მათი საშუალებით მიმდინარე ღირებულების შეფასება.

 

  

3.     განაწილების მეთოდი

 

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებული მიწის ნაკვეთის შეფასების დროს, ეს მეთოდი წარმოადგენს ირიბი შედარების მეთოდს, რომლის დროსაც ფასდება მიწის ნაკვეთი და განაშენიანებების ურთერთდამოკიდებულება ღირებულებაში. გამოყენების პირობა კი შესაფასებელ რაიონში მიწის ნკავეთზე და გაუმჯობესებებზე ცალცალკე გაყდვების ინფორმაციის არსებობაა.


 

4.     ექსტრაქციის მეთოდი

 

ეს მეთოდი მაშინ გამოიყენება როდესაც შესაფასებელი  განაშენიანებული მიწის ნაკვეთის ანალოგიური გაყდვები არ არსებობს. ჩვენ კი მხოლოდ მიწის ნაკვეთის ღირებულება გვაინტერესებს. მეთოდი ეფუძნება ნარჩენი ღირებულების ტექნიკას და გულისხმობს გაუმჯობესებული ნაკვეთის სრულად შეფასებას ხოლო შემდგომში  მხოლოდ გაუმჯობესების ღირებულების შეფასებას (დანახარჯების მეთოდით) და მის გამოკლებას მთლიანი ქონების ღირებულებიდან.

 

 

5.     ნარჩენი ღირებულების მეთოდი

 

ეს მეთოდი გამოიყენება კომერციული განაშენიანების მიწის ნაკვეთზე. ითვლება ქონების ექსპლუატაციიდან მიღებული შემოსავალი რომელსაც შემდგომში აკლდება გაუმჯობესებიდან მიღებული შემოსავალი, ხდება მიწის წმინდა შემოსავლის კაპიტალიზაცია.


 

6.     მიწის ნაკვეთის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი

 

მეთოდი გამოიყენება ვაკანტური მიწის ნკვეთისთვის,აუცილებელი პირობაა  ქონების საბაზრო საიჯარო ქირის არსებობა ბაზარზე და ასევე მსგავსი ანალოგიების შეთავაზებები ან გაყიდვები.ანუ მეთოდი მაშინ გამოიყენება როცა შესაფასებელ სექტორში მიწის ბაზარი აქტიურია.

 

 

მიწის ნაკვეთის შეფასება უნდა აწარმოოს შემფასებელმა რომელიც სერტიფიცირებული უძრავი ქონების შემფასებელია, უნდა განისაზღვროს შეფასების მიზნობრიობა და ღირებულების სახე ასევე მეთოდოლოგია.

183 views

Comments


bottom of page