მიწის ნაკვეთის შეძენა არც ისე მარტივი საკითხია როგორც ეს ერთი შეხედვით ჩანს. ხანდახან შეიძლება მაღალ მოლოდინებს იმედგაცრუება მოჰყვეს, მხოლოდ იმიტომ რომ ქონების შესყიდვის ან გაუმჯობესების დროს მცირე დეტალები არ გავითვალისწინეთ. რა დეტალებია ესენი და როგორ გავაკეთოთ სწორი არჩევანი. ჩამოვთვალოთ და გავიხსენოთ ის პუნქტები რომლებიც ერთი შეხედვით მარტივია, მაგრამ რატომღაც ხშირად გვავიწყდება ხოლმე.
1. საჯარო რეესტრის ამონაწერი
რათქმაუნდა საჯარო რეესტრის ამონაწერი თქვენი ქონების იურიდიული საბუთია და მისი ყოველი დეტალი ძალიან მნიშვნელოვანია. სწორედ ამიტომ, ქონების შეძენამდე, მიზანშეწონილია მფლობელის მიერ ამონაწერის განახლება, რომ სწორად შევაფასოთ მიწის ნაკვეთის მიმდინარე სტატუსი და მდგომარეობა.
როდესაც მიწის ნკავეთის ყიდვა იგეგმება, აუცილებელია საჯარო რეესტრის მონაცემებს დაწვრილებით გავეცნოთ, მაგალითად რა სავარგული აქვს მიწის ნაკვეთს, ასევე ამონაწერში მითითებული მიწის ნაკვეთის ფართობი დაზუსტებულია თუ არა. თუ ქონების ფართობი დაუზუსტებელია, გამყდველმა უნდა დააზუსტოს საჯარო რეესტრში აღნიშნული ფართობი. პროცედურა მარტივია, საჭიროა სერტიფიცირებულმა ამზომველმა გააკეთოს აზომვითი ნახაზი და მეპატრონემ განაცხადი აზმომვით ნახაზთან ერთად ჩააბაროს რეესტრში.
ამონაწერში ასევე მოცემულია მესაკუთრის ან მესაკუთრეების ჩამონათვალი, მათი პირადი ნომრები, ინფორმაცია ყადაღისა და ვალდებულებების შესახებ.
2. ადგილმდებარეობა და კომუნიკაციები
ადგილმდებარეობა ქმნის უძრავი ქონების ღირებულებას. როდესაც ვყიდულობთ მიწის ნაკვეთს, გარშემო მიმდინარე ინფრასტრუქტურულ პროექტებზე ინფორმაციას მივიღებთ ქონების საკადასტრო კოდით. საკადასტრო კოდი შედგება სექტორის, კვარტლის,მიწის ნაკვეთის ნომრის და წილის კოდებისგან. ამ ინფორმაციის ჩაწერით საიტებზე maps.gov.ge ან maps.tbilisi.gov.ge მივიღებთ ინფორმაციას ყველა იმ ფუნდამენტურ საკითხზე რაც ჩვენ ქონებასთან არის დაკავშირებული, თან უკეთ შევაფასებთ ქონების ადგილმდებარეობას.
3. კოეფიციენტები, ზონირება და განაშენების რეგულირების გეგმა
მიწის ნაკვეთის შეძენის დროს მნიშვნელოვანია თუ რა ზონაში მდებარეობს აღნიშული ნაკვეთი. ყველა ზონას თავისი საშუალო კოეფიციენტი გააჩია, კოეფიციენტები კი მშენებლობის უფლებაზე და ინტენსივობაზე ახდენს ზეგავლენას. ამიტომ თუ თქვენი მიწის ნაკვეთი მაგალითად სარეკრეაციო ზონაშია მოხვედრილი, დიდი ალბათობით დაბალი სამშენებლო კოეფიციენტი გექნებათ, და ასევე შეზღუდული ტიპის შენობის აშენების უფლება.
არსებობს სამი ტიპის კოეფიციენტი კ1, კ2, კ3. კ1 მიგვითითებს იმაზე თუ რა ინტენსივობით არის შესაძლებელი მიწის ნაკვეთის ათვისება , მაგალითად 200 კვადრატულ მეტრზე თუ კ1= 0.5-ს, სახლის 100 კვადრატზე აშენების უფლება გვაქ. კ2 არის შენობის ფართობის განმსაზრვრელი კოეფიციენტი. მაგალითად თუ 200 კვმ ზე კ2 = 0.8 მაშინ თქვენ შეგეძლებათ 160 კვადრატული მეტრის სახლი ააშენოთ რომლის პირველი სართული 100 კვადრატს არ უნდა აღემოატებოდეს. კ3 არის გამწვანების კოეფიციენტი და თუ კ3 მაგალითად უდრის 0.3 მაშინ თქვენს 200 კვადრატ მიწაზე 60 კვადრატი გამწვანებას უნდა დაუთმოთ. კოეფიციენტების და ზონირების შესახებ ინფორმაცია შეგიძიათ მერიის რუქაზე მოიძიოთ maps.tbilisil.gov.ge
ხშირად ტერიტორიაზე სადაც მიწის ნაკვეთს ვყიდულობთ არ არსებობს განაშენების რეგულირების გეგმა. გეგმის შედგენის და მიღების პროცესი არცისე მარტივია და დამატებით ხარჯებთან და დროსთან არის დაკავშირებული და თუ გდაწყვეტილი გაქვთ სწრაფად დაიწყოთ ადგილზე მშენებლობა, ეს ფაქტი უნდა გაითვალისწინოთ და თქვენ „თაიმლაინში“ ჩასვათ.
4. სწრაფი ურბანიზაცია დედაქალაქის შემოგარენში
დედაქალაქის შემოგარენში არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთის ფასები სწრაფად იზრდება, ბოლო ათწლეულში ასეთ ტერიტორიებზე ფასი საშუალოდ 10 ჯერ გაიზარდა,ზოგიერთი მათგანი კი თბილისის მუნიციპალიტეტს შემოუერთეს, რათა ინფრასტრუქუტურული და სატრანსპორტო პროექტები სწრაფად მოწყობილიყო. ასეთი სწრაფი ურბანიზაცია ქალაქის შემოგარენში სავარაუდოდ მომავალში კიდევ გაზრდის ქალაქის საზღვრებს.
5. მშენებლობა
დეველოპერებისგან განსხვავებით, დამოუკიდებელ მშენებლებთან და არქიტექტორებთან ერთად შენობის მშენებლობის ღირებულება შედარებით უფრო დაბალია. გასათვალისწინებელია ის ფაქტი რომ ზედმეტად ძვირფასი მასალით გაკეთებული რემონტი არ მომატებს თქვენს ქონებას ღირებულებას იმაზე მეტად ვიდრე იგივე სექტორიში არსებული სახლების ზედა ზღვრული ფასია. ამავდროულად სწორად დაპროექტებული ბინა, ნაკლები ფუნქციონალური ცვეთით, უძრავი ქონების ღირებულებას გაგიზრდით. სხვა დამატებითი კითხვებისთვის კი მოგვმართეთ. https://www.base2023.com/