უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებას სხვადასხვა მიზნობრიობა გააჩნია. მათ შორის დაფინანსების, გაყიდვების, ინვესტიციების ანალიზის, დაზღვევის თუ დაბეგვრის მაგრამ ადამიანებისთვის უძრავი ქონების შეფასება ერთერთი ეფექტური გზაა ქონების ყიდვის ან გაყიდვის გადაწყვეტილების მისაღებად. სწორედ ამიტომ დავწერთ უძრავი ქონების შეფასებაში მთავარ მიდგომებზე, რომლის შესახებაც ინფორმაიცა უნდა ქონდეს გათვითცნობიერებულ უძრავი ქონებით დაინტერესებულ პირს.
მთავარი გარემოებები ქონების შეფასების დროს:
უძრავი ქონების შეფასება არც ისე მარტივია, რადგან თითეულ ქონებას გააჩნია თავისი უნიკალური მახასიათებლები, როგორებიცაა ადგილმდებარეობა, ზომა, გეგმარება, კეთილმოწყობა, გაყიდვის პირობები თუ ეკოენომიკური პირობები.
უძრავი ქონების ბაზრის კონცეფციები, როგორიცაა მიწოდება და მოთხოვნა მოცემულ სექტორში და რა როლს ითამაშებს კონკრეტული ქონების მთლიან ღირებულებაში.
ინდივიდუალური ქონება უნდა დაექვემდებაროს შეფასების რამოდენიმე მეთოდიდან ორს მაინც რომ დავადგინოთ ქონების ღირებულება.
საბაზისო მიდგომები შეფასებაში
ტექნიკურად რომ ვთქვათ, ქონების დღევანდელი ღირებულების შეფასება ხდება იმის მიხედვით თუ რა სამომავლო ბენეფიტები შეიძლება მივიღოთ მისი ფლობით. განსხვავებით სხვა სამომხმარებლო საქონელისგან რომლებიც სწრაფად ცვეთადია, უძრავი ქონებით სარგებლობა ხანგრძლივი დროით ხდება. ამიტომ ქონების ღირებულების შეფასება უნდა მოხდეს ეკონომიკური და სოციალური მდგომარეობის გათვალსწინებით, ასევე კანონმდებოლობის, რეგულაციების და გარემო პირობების გათვალსწინებით რომელბმაც შეიძლება ზეგავლენა მოახდინოს მოთხოვნა მიწოდებაზე, სარგებლიანობაზე- როგორც მფლობელის გრძელვადიანი სურვილის დაკმაყოფილებაზე, საკუთრების უფლების გადაცემის სიმარტივეზე.
ღირებულება, ფასი და თვითღირებულება
უძრავი ქონების ღირებულება სულაც არ შეიძლება იყოს ფასის ან თვითღირებულების ტოლი. თვითღირებულება გამოხატავს დანახარჯებს რომლეიც გაწეულია. ფასი კი არის ის რაც ვიღაცამ გადაიხადა რაღაცაში. რათქმაუნდა თვით ღირებულება და ფასი ზეგავლენას ახდენს ქონების ღირებულებაზე მაგრამ ქონების ღირებულებას არ წარმოადგენენ. მაგალითად გასაყიდი ფასი შეიძლება იყოს ქონების X თანხა მაგრამ ქონების ღირებულება შეილძლება განსხვავდებოდეს ამ ფასისგან. მაგალითად კლიენტი თუ აღმოაჩენს რომ სახლის საძირკველი გაუმართავია, სახლის ღირებულ;ება შესაძლოა ფასზე დაბალი აღოჩნდეს.
შეფასების მეთოდოლოგია
ხარისხიანი შეფასება დამოკიდებულია მონაცემთა მეთოდოლოგიურ შეგროვებაზე და ანალიზზე. კონკრეტული ქონების კონკრეტულ მონაცემებზე და ზოგად მონაცემებზე როოემლიც ეხება გარემოს. შეფასების დროს შემფასებელბი იყენებენ სამ ძირითად მიდგომას :
1. საბაზრო მიდგომა
ზოგჯერ ამ მიდგომას გაყიდვების შედარების მიდგომას ეძახიან, ეს მიდგომა ითვალისწინებს მსგავსი ტიპის გასაყიდად გამოტანილი ან გაყიდული უძრავი ქონების შედარებას.
გამოყენების პირობებია:
შესადარისი უძრავი ქონება შემფასებლემა უნდა დაამსგავსოს შესაფასებელ უძრავ ქონებას.
შესადარისი უძრავი ქონება უნდა იყოს ახლო წარსულში გაყიდული ან მიმდინარე.
უკეთესია შესადარისი ობიექტიები გაყიდული იყოს ბაზრის ტიპიურ, კონკურენტუნალრიან გარემოში.
შედარების პროცესში მინიმუმ სამი შესადარისი უძრავი ქონება უნდა იყოს გამოყენებული.
შედარების დროს უნდა იყოს ადგილმდებაროება, ეკონომიკური და ფიზიკური ფაქტორები გათვალსწინებული.
რადგან ყველა უძრავი ქონება უნიკალურია და არ გავს ერთმანეთს, შესადარებელი ნივთების გაყიდვის ფასებში კორექტირება ხოლრცილედება სხვადასხვა ფაქტორების მიხედვით, რომლებიც გავლენას ახდენენ ღირებულებაზე: შენობის ასაკი და მდგომარეობა, გაყიდვის თარიღი, გაყიდვის წესები და პირობები, ფიზიკური მახაისიათებლები, ქონების ეკონომიკური მახასიათებლები, გაყიდვის არაუძრავი კომპონენტები და ა.შ. კორექტირებები მაქსიმალურად დათვლილი, ახსნილი და გაანალიზებული უნდა იყოს შემფასებლის მიერ. მაგრამ საბლოლო შეწონილი ღირებულება, მაინც გარანტიაა იმისი რომ ფასი ნაკლებად სუბიექტური იქნება, წონა იმ შესადარის ობიექტებს მეტი იქნებათ რომლებშიც ნაკლები კორექტირებაა შეტანილი.
2. დანახარჯების მიხედვით მიდგომა
ეს მეთოდი მოიცავს მიწის ღირებულების და შენობის ღირებულების შეფასებას ცვეთის გათვალსწინებით. მიდგომა ეყრდნობა იმას რომ გონიერი კლიენტი არ გადაიხდის იმაზე მეტს ვიდრე იგივე ტიპის შენობის აშენება დაუჯდება. ასეთი მეთოდი მაშინ გმაოიყენება როდესაც შესაფასებელი ობიექტის ბაზარი არაა აქტიური, ობიექტს არ მოაქვს შემოსავალი.
შენობის ხარჯები შეიძლება შეფასდეს სხვადასხვა მეთოდით მათ შორის კვადრატულ მეტრობრივი მეთოდით, ერთეულობრივი მეთოდი, რაოდენობრივი მეთოდი.
ცვეთა
შენობის ღირებულების დათვლის შემდგომ მისი ცვეთის შესწავლის საჭორება დგება. ცვეთის ძირითადი სამი სახე არსებობს ესენია ფიზიკური ცვეთა, ფუნქციონალური ცვეთა და ეკონომიკური ცვეთა. არსებობს აღუდგენელი და აღდგენადი ცვეთები რასაც კონკრეტულ ობიექტზე ვიზიტის დროს შეისაწავლის შემფასებელი, რომლის შესწავლის შედგომ ასეთი ცვეთების პროცენტებში გარდასახვას შეეცდება და შენობას თვითღირეუბლებიდან გამოაკლებს.
3. შემოსავლების მიხედვით მიდგომა
კაპიტალიზაციით მიდგომა
ესეთი მიდგომა მაშინ გამოიყენება როდესაც უძრავი ქონება ქირით არის გაცემული ან აქვს გაქირავების პოტენციალი, ასევე რომლის შემოსავლებიც სტაბილური და პროგნოზირებადია.
ასეთი მიდგომა ითვალსწინებს წლიური პოტენციური შემოსავლის შეფასებას, ეფექტურ მთლიან შემოსავლამდე დაყვანას ვაკანსიების და ბროკერის ინტერესების გამოკლების გზით და შემდგომში წმინდა საოპერაციო შემოსავლების დასადგენად წლიურ საოპერაციო ხარჯების დადგენას და გმოკლებას ეფექტური შემოსავლიდან. ამის მერე ხდება კაპიტალიზაციის განაკვეთის დადგენა და მისი შეფარდება წლიურ წმინდა საოპერაციო შემოსავლათან.
მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორი
მულტიპლიკატორი გამოითვლება შედეგნაირად :
გაყიდვის ფასი / ქირის შემოსავალზე = მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორი. იმ შემთვევაში თუ გვაქ უახლოესი სამი გაყიდვის და გაქირავების მოანცემები მსგავსი საკუთრებიდან შეიძლება ზუსტი მულტიპლიკატორის დადგენა და შესაფასებელი ქონების ქირის შემოსავალზე გამრავლებით ქონების ღირებულების დადგენა.
დიკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზი
ასეთი შეფასების მეთოდი მაშინ გამოიყენება როდესაც ქონება მრავალწლიანი იჯარით არის გაცემული. ასეთ დროს წმინდა საოპერაციო შემოსავლების დისკონტირება და რევერსიის პერიოდში კაპიტალიზაციის კოეფიციენტთან მისადაგება ხდება.
რომ შეარჩიოთ თუ რა სახის ღირებულების დადგენა და რა მეთოდოლოგიის გამოყენებაა თქვენი უძრავი ქონებისთვის და ინტერესებისათვის უპირატესი დაგვიკავშირდით.