ჩვეულებრივი მყიდველისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიცია არის მოლოდინი იმისა, მის მიერ შეძენილი ქონება თუ როდის გაძვირდება. თუმცა არსებობს სხვადასხვა ფინანსური კონცეფციები და მეტრიკები, ისინი გვეხმარებიან ცნობიერი გადაწყვეტლებების მიღებაში.
ალბათ მნიშვნელოვანი საკითხია ყველა გათვითცნობიერებული მყიდველისთვის თუ რას წარმოადგენენ ეს კოეფიცენტები, როგორ ურთიერთქმედებნე უძრავი ქონების ღირებულებაზე და როგორ მივუდგეთ უძრავ ქონებაში ინვესტირების საკითხებს.
საპროცენტო განაკვეთი
როდესაც უძრავი ქონების შეძენას ვგეგმავთ და ეკონომიკური ჩანაფიქრის განხორციელებას იპოთეკური სესხით ვაპირებთ, ერთერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორი საპროცეტო განაკვეთია. ასეთი განაკვეთი სესხად ასაღები ფულის ღირებულებას წარმოადგენს და მას ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი რეფინანსირების განაკვეთის მიხედვით გასცემენ კომერციული ბანკები.
როდესაც რეფინანსირების განაკვეთი დაბალია, სესხზე წლიური საპროცენტო განაკვეთიც იკლებს, როცა მაღალი - იმატებს. ჩვენ კი თუ იპოთეკურ სესხზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთი გვაქვს, შედარებით მაღლა იწევს მსყიდველობითი უნარი და თავს უფლებას ვაძლევთ უფრო ძვირადღირებულ უძრავ ქონებაში ჩავდოთ ინვესტიცია. ამავდროულად კი შეგვიძლია საიჯაროდ მისი შედარებით დაბალ ფასში გაცემა. ეს კი შედარებით დაბალ და სტაბილურ კაპიტალიზაციის განაკვეთს გვაძლევს. როდესაც რეფინანსირების განაკვეთს ზრდის ეროვნული ბანკი, იზრდება სესხზეც საპროცენტო განაკვეთი რაც მსყიდველუნარიანობას დაბლა წევს და ამავდროულად ინვესტორს აიძულებს უძრავი ქონება იჯარით უფრო ძვირად გასცეს, ასეთ შემთხვევაში კაპიტალიზაციის განაკვეთი მაღლა იწევს.
რა არის კაპიტალიზაციის განაკვეთი ?
კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის საზომი თუ წლიურად რა თანხის მიღება შეგვიძლია ჩვენს მიერ ინვესტირებული უძრავი ქონებიდან. მისი გაანგარიშება ხდება უძრავი ქონებიდან მიღებული წლიური შემსავლების შეფარდებით, უძრავი ქონების ფასთან. ასევე ეს კოეფიციენტი გვეხმარება შევარჩიოთ საინვესტიციო ქონება, ან უბრალოდ შევადაროთ ერთმანეთს რამოდენიმე საინვესტიციო ვარიანტი. ამ განაკვეთს თავისი ხასიათი გააჩნია მაგალითად დაბალი კაპიტალიზაციის განაკვეთი შედარებით დაბალ გაუქირავებლობის რისკებზე მიგივითითებს, ასევე საცხოვრებელი უბნის პრესტიჟულობაზე ან უბრალოდ შედარებით კარგ ეკონომიკურ მდგომარეობაზე, მაღალი კაპიტალიზაციის განაკვეთი კი მაღალ რისკებთან არის დაკავშირებული.
რითი განსხვავდება კაპიტალიზაციის განაკვეთ მოგების განაკვეთისგან?
ერთი შეხედვით თითქოს ეს ორი გაანაკვეთი გავს ერთმანეთს, ისინი ორივე გმაოხატავენ ივნესტიციაზე უკუგებას, თუმცა განსხვავების არსი მდგომარეობს იმაში თუ რას წარმოადგენს უკუგება.
კაპიტალიზაციის განავეთი გამოითვლება მხოლოდ წმინდა საოპერაციო შემოსავლის საფუძველზე, რომელიც არ ითვალისწინებს ფინანსირების ხარჯებს. ეს არის ქონების მომგებიანობის საზომი, თუ იგი ნაყიდი იყო ერთიანი თანხით.
მოგების განაკვეთი კი ითვალისწინებს ფინანსურ ხარჯებს. შესაბამისად მოგება არის ინვესტიციის მთლიანი უკუგების ასახვა, როგორც კაპიტალის ასევე დავალიანებების ჩათვლით.
ყოველივე ამის გათვალისწინებით, უწინარესად მყიდველმა უძრავ ქონებაში ინვესტირების სწორი დრო უნდა შეარჩიოს, შეისწავლოს ბაზარი და ნახოს თუ რა სავარაუდო შემოსავლის მიღება შეეძლება ქონების ექსპლოატაციიდან.
Comments